Considerando que casi la totalidad de los inmuebles están fuertemente atados a la cotización del dólar, la devaluación que sufrió el peso respecto a la divisa estadounidense en los últimos meses tuvo un fuerte impacto en el mercado inmobiliario. Puntualmente, las escrituras con crédito hipotecario se derrumbaron en noviembre cerca del 90% en la comparación interanual.
Los números del último mes registrado marcan una profundización de la tendencia de octubre, cuando la compra/venta de viviendas con préstamos se había derrumbado 81,7%, en comparación interanual.
Los escribanos apuntan a la dificultad que hoy tienen las familias para acceder a un crédito para la vivienda, ya que a pesar de que el dólar subió más de 100% en el año, el precio de las propiedades se mantiene firme en divisa estadounidense. Precisamente, el valor de los inmuebles medido en dólares subió casi 7 por ciento en noviembre, en comparación con similar mes de 2017, según datos relevados por la consultora Oikos. Si bien en los últimos meses se detuvo el alza de precios, las propiedades parecen desafiar la abrupta caída en el poder de compra de las familias.
De acuerdo con un relevamiento realizado por BAE Negocios en base a información recabada en escribanías porteñas, muchos de los propietarios que pusieron en venta su vivienda deciden no bajar el precio y prefieren esperar a que mejoren las condiciones crediticias el año próximo. “Incluso muchos han sacado de la venta las propiedades que ofrecían”, agregan en el sector.

Situación de los créditos UVA

Al impacto de la devaluación del peso respecto al dólar también hay que sumar el alza de las tasas de interés de los créditos hipotecarios UVA, que trajeron facilidades en el acceso de las familias a la vivienda propia y dinamizaron el mercado de compra/venta de inmuebles desde mediados de 2016.
Cuando ese tipo de préstamos irrumpió en el mercado, el valor de la cuota que un tomador debía pagar era similar al de un alquiler, pero una persona o familia que quiera acceder hoy a un préstamo de este tipo deberá abonar mucho más que el de una renta.
Por ejemplo, para la compra de un departamento de 100.000 dólares, de unos 50 metros cuadrados en Capital Federal, el tomador del crédito UVA deberá contar con 20.000 dólares y solicitar los 80.000 restantes.
Para acceder a ese crédito en uno de los principales bancos públicos, en julio de 2016 ese tomador debía demostrar ingresos netos por unos 45.000 pesos y luego la cuota a pagar ascendía a 14.000 pesos, pero en ese momento el precio del dólar era de 15 pesos por unidad.
Hoy la realidad es totalmente distinta y para acceder a esos 80.000 dólares deberá contar con ingresos por unos 123.600 pesos y abonar una cuota de 31.71 pesos, más del doble que hace un año.

La cuota triplica el alquiler

Al respecto, como se aclaró con anterioridad este tipo de créditos habían generado una cierta mejora en la situación de las personas que deseaban acceder a la vivienda propia. De hecho, hubo un gran incremento de compras y miles de ciudadanos aprovecharon los créditos UVA, ya que muchos inquilinos se vieron tentados de pagar su casa a 20 o 30 años con cuotas muy similares a lo que les costaba el alquiler. En tanto, debido al salto cambiario para comprar una vivienda chica hoy hay que pagar el triple de un alquiler y la gran mayoría no ya no califica para recibir el crédito.
Puntualmente, a mediados de 2017, en pleno auge del sistema UVA, una familia podía lograr que el Banco Nación le preste a 30 años hasta el 80% del valor de un inmueble de dos ambientes usado de 43 metros cuadrados en un barrio porteño medio, si mostraba tener ingresos en blanco por 26.400 pesos al mes. Ese préstamo tenía una cuota inicial de 6.750 pesos, 12% menor a los 7.655 pesos que costaba alquilar un inmueble igual.
Lo que sucede ahora es que para pedir el mismo crédito hay que tener una posición económica cuatro veces mejor, teniendo en cuenta que el banco exigirá ganar 130 pesos mil al mes, y la cuota arrancará en casi 33 mil. Es decir, casi el triple que los 11.826 que hoy se paga, en promedio, por alquilar un departamento similar.
Además, a esa barrera se suma que el comprador debe conseguir al menos un 20% del valor, que el banco no le presta. Para la unidad del ejemplo ese ahorro previo, antes de 367 mil pesos, se disparó a 931 mil.

En Chubut crece la demanda de vivienda, pero el financiamiento es escaso

La situación inmobiliaria en la provincia de Chubut, es compleja porque la demanda es significativa, pero el financiamiento es escaso para el bolsillo del trabajador. Otro problema grave en muchas de las ciudades de la provincia es el retraso en obras de servicios públicos de gran envergadura.
En cuanto a la presencia del Estado, hace poco más de un mes, el gobernador Mariano Arcioni, presidió la firma de convenios con entidades sindicales de la provincia para la realización de más de 200 viviendas en Rawson, Trelew, Puerto Madryn y Sarmiento con fondos del estado provincial, lo que implicará una inversión de 387 millones de pesos.
Puntualmente, fueron nueve los contratos de obras con fondos del Estado provincial que se firmaron en el Salón de los Constituyentes de Casa de Gobierno. En Sarmiento se iniciará la construcción de 48 viviendas a través del Sindicato del Petróleo y Gas Privado del Chubut con un monto de 81.740.718,62 pesos que realizará la empresa Ledesma y CIA S.R.L.
En tanto que en Puerto Madryn se construirán 20 viviendas del Sindicato de Trabajadores de Vialidad de Chubut realizadas por la empresa Gatica Construcciones S.R.L por un monto de 29.169.828,31 pesos.
Para la ciudad de Rawson se firmaron dos convenios de 16 viviendas cada uno, el primero por un monto de 21.278.520 pesos llevada a cabo por Treson S.R.L y un segundo convenio por 21.494.007,066 pesos que se realizará través de la empresa Palco S.A.
En Trelew, se llevaran adelante obras de 20 viviendas del Sindicato de Trabajadores de la Industria de la Alimentación por 27.344.121,50 pesos de la Empresa Arteco S.A. 18 viviendas del Sindicato de Vialidad Nacional por 32.632.803,85 pesos realizadas por la empresa Dicelco S.R.L.
Además, 26 para los afiliados a SETIA por 32.833.464,33 pesos llevadas a cabo por Villegas Construcción S.R.L. 39 viviendas para el Sindicato de Trabajadores Municipales con una inversión de 54.417.799,82 pesos construidas por PALCO S.A y 48 viviendas de UTEDYC por 64.751.000 pesos.

Gobierno de Chubut